Verð á einbýli, sérbýli og fjölbýli: Af hverju er einbýlið ódýrast á fermetra?

Einbýlishúsið er dýrasta eignin í götunni. Samt getur hver fermetri í því verið ódýrari en í blokkaríbúðinni handan við hornið.

Svarið er einfalt: Fjölbýli er að jafnaði dýrast á fermetra og einbýli oftast ódýrast, þótt heildarverð einbýlis sé miklu hærra. Samkvæmt þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði er miðgildi fermetraverðs á landinu öllu 735.051 krónur á fermetra. Tölurnar ná yfir tímabilið 2024 til 2026.

Hvað segja tölurnar um tegundirnar?

Skoðum málið. Berum saman miðgildi fermetraverðs eftir tegund í fimm sveitarfélögum, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Síða Reykjavíkurborgar sýnir sömu tölur í smáatriðum.

Allar tölur eru í krónum á fermetra.

Taktu eftir munstrinu. Í öllum fimm sveitarfélögunum er fjölbýli dýrast á fermetra. Einbýli rekur lestina í fjórum af fimm, og aðeins í Hafnarfirði er sérbýli ódýrara en einbýli. Á Akureyri er bilið mest: Miðgildi fjölbýlis er 666.014 krónur á fermetra en einbýlis 549.738 krónur, munur upp á meira en 116 þúsund krónur á hvern fermetra.

Af hverju er einbýli ódýrara á fermetra?

Mergur málsins er þessi: Stærð og staðsetning toga verðinu í sitt hvora áttina.

Einbýli er stórt. Þegar eign stækkar lækkar fermetraverðið yfirleitt, því margt í húsinu kostar svipað hvort sem fermetrarnir eru 120 eða 250. Innan einbýla í Reykjavík sést þetta skýrt, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði:

Því stærra einbýli, því lægra fermetraverð. Stór hluti verðsins liggur í lóð og grunngerð sem dreifist á marga fermetra, svo hver fermetri verður ódýrari eftir því sem þeir verða fleiri.

Fjölbýli togar í hina áttina. Blokkir rísa helst þar sem eftirspurnin er mest og lóðir dýrastar, í grónum hverfum og miðsvæðis. Litlar íbúðir eru líka stór hluti fjölbýlis, og þær bera hæsta fermetraverðið. Saman lyftir þetta miðgildi fjölbýlisins upp fyrir hinar tegundirnar.

Hvað þýðir þetta í krónum?

Tökum dæmi. Fermetraverð segir aðeins hálfa söguna, því það sem þú borgar er fermetraverð margfaldað með stærð.

Einbýli í Reykjavík upp á 200 fermetra, á miðgildi einbýla 714.390 krónur á fermetra, kostar um 142,9 m.kr. Blokkaríbúð upp á 90 fermetra, á miðgildi fjölbýlis 814.732 krónur á fermetra, kostar um 73,3 m.kr. Einbýlið er ódýrara á hvern fermetra, en samt nærri tvöfalt dýrara í heild.

Þarna sést þversögnin svart á hvítu. Lægra fermetraverð þýðir ekki lægri reikning. Það þýðir aðeins að hver fermetri er ódýrari, og einbýlið hefur einfaldlega miklu fleiri fermetra undir.

Hvar passar sérbýli inn?

Sérbýli, það er raðhús og parhús, lendir yfirleitt á milli hinna tegundanna. Raðhús deilir veggjum með nágrönnum og hefur minni lóð á hverja íbúð en einbýli. Þannig nýtist landið betur og fermetraverðið helst nær fjölbýli.

Í Garðabæ er þetta skýrt dæmi. Miðgildi sérbýlis er 808.989 krónur á fermetra, mitt á milli fjölbýlis á 866.739 krónur og einbýlis á 777.492 krónur, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Athugaðu að hér er átt við sérbýli, ekki einbýli. Þegar fólk talar um „sérbýli“ á það oft við raðhús eða parhús, ekki frístandandi einbýlishús, og tölurnar eru ekki þær sömu.

Algengar spurningar

Er einbýli þá alltaf ódýrara á fermetra en fjölbýli?

Að jafnaði já, en ekki alls staðar og ekki í hverju tilviki. Miðgildin sýna almenna tilhneigingu; ástand, staðsetning innan hverfis og byggingarár geta breytt myndinni fyrir einstaka eign.

Af hverju er heildarverð einbýlis samt hærra?

Af því að einbýli er miklu stærra. Lægra verð á hvern fermetra margfaldast með mun fleiri fermetrum, svo lokatalan verður hærri þótt hver fermetri sé ódýrari.

Hvað telst til sérbýlis?

Sérbýli nær yfir raðhús og parhús, eignir sem deila vegg með nágranna en teljast ekki fjölbýli. Í kaupskrá HMS er það flokkað sérstaklega, aðgreint frá einbýli og fjölbýli.

Hvaðan koma tölurnar?

Úr kaupskrá HMS, sem byggir á þinglýstum kaupsamningum. Tölurnar hér eru miðgildi fermetraverðs síðustu 24 mánuði, tímabilið 2024 til 2026.

Berðu saman réttu tegundina

Byrjum á gögnunum. Verð á einbýli, sérbýli og fjölbýli segir ólíka sögu eftir því hvort þú horfir á fermetrann eða heildina. Þú þarft því að vita hvora töluna þú skoðar hverju sinni.

Opnaðu yfirlitið um fasteignaverð og berðu saman tegundirnar í þínu sveitarfélagi. Þú getur líka fengið verðmat Eignaskanna. Það gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk, eftir sveitarfélagi, póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr., en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 2 ábendingar, 2026-10-25.