Fasteignaverð á Seltjarnarnesi: Dýrasta sveitarfélag landsins?
Ekkert sveitarfélag á Íslandi er með hærra miðgildi fermetraverðs en Seltjarnarnesbær. Litla nesið vestan við Reykjavík, umlukið sjó á þrjá vegu, situr efst á listanum. Margir sjá fyrir sér grónar götur, nálægð við ströndina og rólegheit. En orðsporið segir þér ekkert um krónurnar fyrr en þú skoðar kaupsamningana.
Stutta svarið er þetta: Fasteignaverð á Seltjarnarnesi er hæsta á landinu þegar horft er á fermetraverð. Miðgildi fermetraverðs var 882.042 krónur á fermetra samkvæmt kaupskrá HMS fyrir tímabilið 2024 til 2026, eða 20% yfir landsmiðgildinu.
Seltjarnarnes, Reykjavík og landið
Skoðum heildarmyndina fyrst. Hér er miðgildi fermetraverðs hlið við hlið, byggt á þinglýstum kaupsamningum síðustu 24 mánuði:
| Svæði | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) | Yfir landsmiðgildi |
|---|---|---|---|
| Seltjarnarnesbær | 206 | 882.042 | 20% |
| Reykjavíkurborg | 6.407 | 805.991 | 9,6% |
| Landið allt | 18.379 | 735.123 | - |
Takið eftir hvað bilið er stórt. Seltjarnarnes liggur vel yfir Reykjavík, 882.042 krónur á móti 805.991 krónum á fermetra, og langt yfir landsmiðgildinu sem var 735.123 krónur. Það er samt rétt að hafa í huga að salan á bak við Seltjarnarnesið er fámenn, aðeins 206 kaupsamningar á móti rúmlega sex þúsund í Reykjavík. Þegar sölurnar eru fáar þarf minna til að hreyfa miðgildið.
Tegundirnar þrjár liggja þétt saman
Víða á höfuðborgarsvæðinu er mikill munur milli tegunda. Á Seltjarnarnesi er myndin önnur. Hér situr allt hátt:
| Tegund | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) |
|---|---|---|
| Fjölbýli | 150 | 898.899 |
| Sérbýli | 21 | 887.012 |
| Einbýli | 35 | 829.064 |
Fjölbýlið er dýrast á fermetra, 898.899 krónur, og einbýlið lægst, 829.064 krónur, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Af hverju er stærsta eignin ódýrust á fermetra? Skýringin er sú að fermetraverð og heildarverð eru ekki það sama. Einbýli er stórt, og stórir fermetrar kosta minna hver en litlir. Lítil fjölbýlisíbúð deilir föstum kostnaði á fáa fermetra, svo hver fermetri verður dýrari. Eignin í heild kostar samt minna. Munurinn milli tegunda er bara óvenjulítill hér.
Hvað kostar fermetrinn eftir stærð
Staðreyndin er sú að innan sömu tegundar ræður stærðin miklu. Skoðum fjölbýlið á Seltjarnarnesi eftir stærðarflokkum:
| Stærð íbúðar | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) |
|---|---|---|
| 50 til 80 fermetrar | 37 | 925.633 |
| 80 til 120 fermetrar | 65 | 922.813 |
| 120 til 160 fermetrar | 33 | 832.804 |
Minni íbúðirnar eru dýrastar á hvern fermetra og stærri íbúðirnar lækka. Tökum smá dæmi til að sjá hvað þetta þýðir í krónum, miðað við miðgildi hvers flokks:
- Lítil íbúð, 65 fermetrar í flokknum 50 til 80, kostar um 60,2 m.kr.
- Dæmigerð 100 fermetra íbúð í flokknum 80 til 120 kostar um 92,3 m.kr.
- Rúmgóð 140 fermetra íbúð í flokknum 120 til 160 kostar um 116,6 m.kr.
Litla íbúðin er dýrust á fermetra en ódýrust í heild. Stóra íbúðin er ódýrust á fermetra en kostar mest þegar allt er talið. Þetta eru viðmið út frá miðgildi, ekki verðmiði á þína eign.
Eitt póstnúmer, breitt verðbil
Seltjarnarnes er eitt póstnúmer, 170. Það gæti látið hljóma eins og verðið sé ein tala. Það er það ekki. Innan póstnúmersins var miðgildi fermetraverðs 882.042 krónur, en helmingur sala lá á bilinu frá 789.474 upp í 997.249 krónur á fermetra, samkvæmt kaupskrá HMS.
Bilið segir þér að eignir í sama bæ, á sama korti, seljast á verulega ólíku verði eftir tegund, stærð, aldri og ástandi. Söluverð lá að miðgildi 12,2% yfir því fasteignamati sem gilti þegar kaupin voru gerð. Fasteignamat er reiknað út frá eldri kaupsamningum og er eins konar baksýnisspegill. Þegar markaðurinn hreyfist upp opnast bil milli mats og söluverðs. Til samanburðar má sjá heildarmyndina fyrir Reykjavík.
Algengar spurningar
Er Seltjarnarnes dýrasta sveitarfélag landsins?
Já, þegar miðað er við miðgildi fermetraverðs. Það var 882.042 krónur á fermetra, eða 20% yfir landsmiðgildinu, samkvæmt kaupskrá HMS fyrir tímabilið 2024 til 2026. Hafðu samt í huga að sölurnar eru fáar, aðeins 206, svo einstök viðskipti vega þyngra en í stærri sveitarfélögum.
Er einbýli ódýrara en fjölbýli á Seltjarnarnesi?
Á fermetra, já. Miðgildi fermetraverðs í einbýli var 829.064 krónur en í fjölbýli 898.899 krónur, samkvæmt kaupskrá HMS. Einbýlið dreifir föstum kostnaði á marga fermetra, svo hver fermetri verður ódýrari. Eignin í heild er samt dýrari en lítil fjölbýlisíbúð.
Hvað segir verðbilið 789.474 til 997.249 krónur?
Það er bilið sem helmingur sala í póstnúmeri 170 lá á, mælt í krónum á fermetra. Miðgildið, 882.042 krónur, er miðjan. Bilið minnir þig á að ein tala segir aldrei alla söguna um eign.
Berum saman eins og á við
Fasteignaverð á Seltjarnarnesi toppar landið, en innan bæjarins ræður tegund og stærð mestu um hvað þú borgar á fermetra. Áður en við treystum orðsporinu berum við saman sömu tegund og sömu stærð.
Skoðaðu nánari tölur fyrir Seltjarnarnes. Átt þú eign þar og vilt vita hvar hún liggur innan bilsins? Verðmat Eignaskanna gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk, byggt á kaupskrá HMS og fasteignamati eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr. og kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.
Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 3 ábendingar, 2026-11-01.