Fasteignaverð í Reykjanesbæ: Hvað segja kaupsamningarnir á Suðurnesjum?

Það hefur lengi loðað við Suðurnesin að þar fáist meira fyrir peninginn en á höfuðborgarsvæðinu. Spurningin er bara hvort kaupsamningarnir styðji orðróminn, og hversu mikið minna þú borgar í raun fyrir hvern fermetra.

Stutta svarið er þetta: Fasteignaverð í Reykjanesbæ er vel undir landinu öllu. Samkvæmt kaupskrá HMS, síðustu 24 mánuði, var miðgildi fermetraverðs í Reykjanesbæ 609.524 krónur á fermetra, borið saman við 735.123 krónur á landinu öllu. Það er 17,1% undir landsmiðgildinu.

Suðurnesin þrjú í tölum

Á Suðurnesjum eru þrjú sveitarfélög með nógu margar sölur til að tölfræðin standi: Reykjanesbær, Suðurnesjabær og Sveitarfélagið Vogar. Hér er miðgildi fermetraverðs alls íbúðarhúsnæðis í hverju þeirra samkvæmt kaupskrá HMS, tímabilið 2024 til 2026.

Reykjanesbær er langstærsti markaðurinn, enda þar sem Keflavík og Njarðvík eru. Vogar og Suðurnesjabær eru minni, og því sveiflast tölur þeirra meira. Mergur málsins er samt skýr: Allur skaginn liggur undir landsmiðgildinu, og munurinn er raunverulegur peningur.

Verð eftir tegund

Heildartalan blandar saman blokkaríbúðum, raðhúsum og einbýlishúsum, og það er ólík vara. Skoðum Reykjanesbæ nánar. Taflan sýnir miðgildi fermetraverðs eftir tegund samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði.

Mynstrið er það sama og víðast hvar: Fjölbýli er dýrast á hvern fermetra og einbýli ódýrast. Það hljómar öfugsnúið, en skýringin er stærðin. Stórir fermetrar kosta minna hver en litlir, og einbýli er stórt. Lóð, bílskúr og óupphitað rými teljast með í stærðinni en bera ekki sama verð og stofan.

Hvað kostar dæmigerð íbúð?

Gerum greinarmun hér. Talan hér á undan er miðgildi tegundarinnar, ekki verð eignarinnar sem þú skoðar. Stærð skiptir miklu, svo réttari leið er að skoða stærðarflokkana. Hér eru íbúðir í fjölbýli í Reykjanesbæ, með miðgildi fermetraverðs eftir stærð samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Heildarverðið fæst með því að margfalda stærðina með miðgildi flokksins og námunda.

Tökum eitt dæmi. Dæmigerð þriggja herbergja íbúð í fjölbýli í Reykjanesbæ, 100 fermetrar að stærð, kostar um 61,4 milljónir króna miðað við miðgildi flokksins. Minni íbúð, 70 fermetrar, er dýrari á fermetrann og kostar um 48,2 m.kr. Stærri eign dreifir verðinu á fleiri fermetra og lækkar þannig fermetraverðið.

Þetta eru viðmið, ekki verðmiði á þína eign. Ástand, byggingarár og staðsetning innan bæjar færa töluna til í báðar áttir.

Verð eftir póstnúmeri

Einhver gæti sagt að Suðurnesin séu einn markaður með eitt verð. En póstnúmerin segja aðra sögu. Hér er miðgildi fermetraverðs eftir póstnúmeri samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði, ásamt því hversu hátt söluverð lá yfir fasteignamati.

Takið eftir muninum. Innan Reykjanesbæjar eins er miðgildið 672.065 krónur á fermetra í póstnúmeri 260 en 480.973 krónur í póstnúmeri 262. Þegar þú skoðar eign skaltu því horfa á póstnúmerið, ekki bara nafn sveitarfélagsins.

Söluverð og fasteignamat

Hér kemur tala sem margir ruglast á. Fasteignamat er ekki það sama og söluverð. Munurinn á þeim segir heilmikið. Síðasti dálkurinn í póstnúmeratöflunni sýnir hversu hátt miðgildi söluverðs lá yfir því fasteignamati sem gilti þegar kaupin voru gerð.

Í Vogum var þetta bil aðeins 4%, en í póstnúmeri 245 í Suðurnesjabæ var það 22,4%, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Af hverju skiptir þetta þig máli? Samkvæmt fasteignamatsskýrslu HMS byggir fasteignamat á fyrri kaupsamningum, og fasteignamat 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Það er því baksýnisspegill, ekki framrúða. Þar sem bilið er hátt gætirðu vanmetið hvað eignin selst á ef þú horfir bara á matið.

Samanburður við höfuðborgarsvæðið

Spólum aðeins til baka í upphafsspurninguna. Hversu miklu lengra teygir krónan sig á Suðurnesjum?

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli, í flokknum 80 til 120 fermetrar, var 613.787 krónur í Reykjanesbæ en 757.806 krónur í Reykjavík, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Fyrir 100 fermetra íbúð gerir það um 61,4 m.kr. í Reykjanesbæ og um 75,8 m.kr. í Reykjavík. Munurinn er um 14,4 m.kr. á dæmigerðri íbúð af sömu stærð og tegund.

Munurinn er raunverulegur, en mundu að lægra fermetraverð er ekki sama og ódýrara líf. Ferðir á höfuðborgarsvæðið, vinna við eignina og fjármögnun skipta öll máli, og þau sjást ekki í miðgildinu.

Algengar spurningar

Hvað kostar fermetrinn í Reykjanesbæ?

Miðgildi fermetraverðs alls íbúðarhúsnæðis var 609.524 krónur á fermetra, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði, byggt á 1.080 þinglýstum sölum. Það er 17,1% undir landsmiðgildinu.

Er allt Reykjanesbær á sama verði?

Nei. Póstnúmer 260 var með miðgildi 672.065 krónur á fermetra en póstnúmer 262 á 480.973 krónur, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Staðsetning innan bæjar skiptir máli.

Hvaðan koma tölurnar?

Úr kaupskrá HMS, sem byggir á þinglýstum kaupsamningum um íbúðarhúsnæði. Fermetraverð er kaupverð deilt með stærð eignar í fermetrum, og allar tölur hér eru miðgildi, ekki meðaltöl.

Byrjum á gögnunum

Fasteignaverð í Reykjanesbæ er lægra en bæði landið og höfuðborgarsvæðið, en meðaltal bæjarins segir þér lítið um þína eign. Byrjum á gögnunum sem eiga við hana sjálfa.

Skoðaðu nánari tölur fyrir Reykjanesbæ. Átt þú eign á Suðurnesjum og vilt vita hvar hún liggur í þessum tölum? Verðmat Eignaskanna gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk. Það byggir á kaupskrá HMS og fasteignamati eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr., en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 3 ábendingar, 2026-10-27.