Fasteignaverð í Mosfellsbæ: Er fjölbýlið dýrara en einbýlið?
Mosfellsbær hefur orð á sér fyrir að vera rólegi, græni bærinn rétt utan við Reykjavík. Styttra í hesthúsin, styttra í náttúruna, aðeins meira rými. Margir ganga út frá því að þú hljótir að fá meira fyrir peninginn þarna en inni í borginni. En trúðu ekki orðsporinu fyrr en þú hefur séð kaupsamningana.
Stutta svarið er þetta: Fasteignaverð í Mosfellsbæ liggur rétt undir Reykjavík og vel yfir landinu öllu. Miðgildi fermetraverðs var 792.373 krónur á fermetra samkvæmt kaupskrá HMS fyrir tímabilið 2024 til 2026, eða 7,8% yfir landsmiðgildinu.
Mosfellsbær, Reykjavík og landið
Byrjum á heildarmyndinni. Hér er miðgildi fermetraverðs hlið við hlið, byggt á þinglýstum kaupsamningum síðustu 24 mánuði:
| Svæði | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) | Yfir landsmiðgildi |
|---|---|---|---|
| Mosfellsbær | 549 | 792.373 | 7,8% |
| Reykjavíkurborg | 6.407 | 805.991 | 9,6% |
| Landið allt | 18.379 | 735.123 | - |
Takið eftir hvað Mosfellsbær liggur nálægt Reykjavík. Munurinn á miðgildunum er lítill, 792.373 krónur á móti 805.991 krónum á fermetra. Þetta er ekki ódýri sveitabærinn sem sumir ímynda sér, heldur fullgildur hluti af húsnæðismarkaði höfuðborgarsvæðisins. Landsmiðgildið, 735.123 krónur á fermetra, situr talsvert neðar.
Óvænta mynstrið: Fjölbýlið er dýrast
Hér kemur það sem kemur flestum á óvart. Þú myndir kannski halda að einbýli, stór eign með garði og bílskúr, væri dýrasta tegundin. Á fermetra er það öfugt.
| Tegund | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) |
|---|---|---|
| Fjölbýli | 390 | 815.283 |
| Sérbýli | 94 | 765.161 |
| Einbýli | 65 | 693.739 |
Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli var 815.283 krónur, en í einbýli aðeins 693.739 krónur, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Af hverju? Skýringin er sú að fermetraverð og heildarverð eru ekki það sama. Einbýli er stórt, og stórir fermetrar kosta minna hver en litlir. Lítil fjölbýlisíbúð deilir föstum kostnaði, lóð og grunni, á fáa fermetra, svo hver fermetri verður dýrari. Eignin í heild kostar samt minna.
Stærðin skiptir meira máli en þú heldur
Mergur málsins er þessi: Innan sömu tegundar ræðst fermetraverðið að miklu leyti af stærð. Skoðum fjölbýlið í Mosfellsbæ eftir stærðarflokkum:
| Stærð íbúðar | Fjöldi sala | Miðgildi (kr. á fermetra) |
|---|---|---|
| 50 til 80 fermetrar | 88 | 897.833 |
| 80 til 120 fermetrar | 232 | 801.802 |
| 120 til 160 fermetrar | 54 | 705.889 |
Línan hallar jafnt og þétt niður. Því stærri sem íbúðin er, því lægra verð á hvern fermetra. Tökum smá dæmi til að sjá hvað þetta þýðir í krónum.
- Lítil íbúð, 70 fermetrar í flokknum 50 til 80, kostar um 62,8 m.kr. miðað við miðgildi flokksins.
- Dæmigerð 100 fermetra íbúð í flokknum 80 til 120 kostar um 80,2 m.kr.
- Rúmgóð 140 fermetra íbúð í flokknum 120 til 160 kostar um 98,8 m.kr.
Sjáið muninn. Litla íbúðin er dýrust á fermetra en ódýrust í heild. Stóra íbúðin er ódýrust á fermetra en kostar mest þegar allt er talið. Þetta eru viðmið út frá miðgildi, ekki verðmiði á þína eign.
Eitt póstnúmer, en samt verðbil
Mosfellsbær er að mestu eitt póstnúmer, 270. Það gæti látið hljóma eins og verðið sé ein tala. Það er það ekki. Innan póstnúmersins var miðgildi fermetraverðs 794.016 krónur, en helmingur sala lá á bilinu frá 718.397 upp í 865.000 krónur á fermetra, samkvæmt kaupskrá HMS.
Þetta bil skiptir máli. Það segir þér að eignir í sama bæ, á sama korti, seljast á verulega ólíku verði eftir tegund, stærð, aldri og ástandi. Söluverð lá að miðgildi 10,6% yfir því fasteignamati sem gilti þegar kaupin voru gerð. Fasteignamat er reiknað út frá eldri kaupsamningum og er því eins konar baksýnisspegill. Þegar markaðurinn hreyfist upp opnast bil milli mats og söluverðs.
Algengar spurningar
Er ódýrara að kaupa í Mosfellsbæ en í Reykjavík?
Já, lítillega, ef miðað er við fermetraverð. Miðgildi fermetraverðs var 792.373 krónur í Mosfellsbæ á móti 805.991 krónum í Reykjavík, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Munurinn er lítill. Hvað þú borgar í raun ræðst meira af tegund og stærð en af bæjarnafninu.
Af hverju er fjölbýli dýrara á fermetra en einbýli?
Af því að fermetraverð lækkar eftir því sem eignin stækkar. Einbýli er stórt og dreifir föstum kostnaði á marga fermetra, svo hver fermetri verður ódýrari. Eignin í heild er samt dýrari en lítil fjölbýlisíbúð.
Hvað þýðir verðbilið 718.397 til 865.000 krónur?
Það er bilið sem helmingur sala í póstnúmeri 270 lá á, mælt í krónum á fermetra. Miðgildið, 794.016 krónur, er miðjan. Bilið minnir þig á að ein tala segir aldrei alla söguna um eign.
Byrjum á gögnunum
Fasteignaverð í Mosfellsbæ er á pari við höfuðborgina og langt yfir landinu öllu, en innan bæjarins ræður tegund og stærð mestu um hvað þú borgar á fermetra. Berum saman eins og á við: Sömu tegund, sömu stærð, áður en við trúum orðsporinu.
Skoðaðu nánari tölur fyrir Mosfellsbæ. Átt þú eign þar og vilt vita hvar hún liggur innan bilsins? Verðmat Eignaskanna gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk, byggt á kaupskrá HMS og fasteignamati eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr. og kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.
Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 3 ábendingar, 2026-10-31.