Fasteignaverð í Hafnarfirði: Hvort er dýrara, póstnúmer 220 eða 221?

Þú ert með tvær íbúðir í Hafnarfirði opnar í flipum í vafranum. Önnur er í póstnúmeri 220, hin í póstnúmeri 221. Báðar eru í sama bæ, en eru þær á sama verði?

Stutta svarið er þetta: Nei, ekki alveg. Samkvæmt kaupskrá HMS, síðustu 24 mánuði, var miðgildi fermetraverðs 772.791 kr. á fermetra í póstnúmeri 221 en 711.575 krónur í póstnúmeri 220. Munurinn liggur þó nær allur í ódýrari enda markaðarins, eins og fjórðungsmörkin sýna hér á eftir.

Hafnarfjörður í heild

Byrjum á bænum öllum. Samkvæmt kaupskrá HMS voru 1.898 sölur á íbúðarhúsnæði í Hafnarfirði á tímabilinu 2024 til 2026. Miðgildi fermetraverðs var 760.157 krónur á fermetra, sem er 3,4% yfir miðgildi landsins alls, 735.110 krónum.

Til samanburðar var miðgildið 794.044 krónur í Kópavogi og 856.509 krónur í Garðabæ á sama tímabili. Hafnarfjörður er því ódýrastur af þessum þremur nágrönnum, þótt hann liggi yfir landinu.

Heildartalan blandar saman ólíkum eignum. Taflan sýnir miðgildi fermetraverðs í Hafnarfirði eftir tegund samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði.

Fjölbýli er langstærsti hluti markaðarins og jafnframt dýrast á hvern fermetra. Það skýrist að mestu af stærðinni, því íbúðir í fjölbýli eru minni, og litlir fermetrar kosta meira hver en stórir.

Póstnúmer 220 og 221 hlið við hlið

Skoðum málið. Hér eru póstnúmerin tvö borin saman samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Fjórðungsmörkin sýna bilið sem miðhelmingur salanna lá á.

Allar fjárhæðir í töflunni eru krónur á fermetra. Í póstnúmeri 221 voru talsvert fleiri sölur, 1.156 á móti 741. Þar er stór hluti nýrri byggðar í bænum, og nýjar íbúðir í fjölbýli seljast í miklu magni þegar hverfi byggjast upp.

Fjórðungsmörkin segja meira en miðjan

Hér kemur það sem margir missa af. Takið eftir efri fjórðungsmörkunum: 829.450 krónur í 220 og 831.250 krónur í 221. Þau eru nánast þau sömu. Dýrari fjórðungur eigna í báðum póstnúmerum selst sem sagt á svipuðu fermetraverði.

Munurinn liggur í neðri endanum. Neðri fjórðungsmörkin voru 634.836 krónur í 220 en 713.536 krónur í 221. Í póstnúmeri 220 er bilið því mun breiðara. Þar finnurðu bæði eignir á pari við nýju hverfin og eignir sem seljast töluvert ódýrar, líklega vegna aldurs, ástands eða gerðar.

Mergur málsins er þessi. Miðgildi 220 er lægra, ekki af því að allt sé þar ódýrara, heldur af því að þar er stærra úrval af ódýrari eignum sem togar miðjuna niður.

Hvað kostar dæmigerð íbúð?

Tökum smá dæmi. Miðgildi póstnúmers blandar saman öllum tegundum og stærðum, svo réttara er að skoða stærðarflokka. Hér eru íbúðir í fjölbýli í Hafnarfirði öllum, með miðgildi fermetraverðs eftir stærð samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Áætlað verð fæst með því að margfalda stærðina með miðgildi flokksins og námunda.

Minni íbúðin er dýrari á fermetrann og stærri íbúðin ódýrari, eins og alls staðar. Ef þú margfaldar 100 fermetra með miðgildi póstnúmeranna sjálfra færðu um 71,2 m.kr. í 220 og um 77,3 m.kr. í 221. Munurinn er um 6,1 m.kr. Hafðu þó í huga að þessi samanburður blandar saman tegundum og aldri eigna sem dreifast ekki eins á póstnúmerin.

Þetta eru viðmið, ekki verðmiði á þína eign. Byggingarár, ástand og nákvæm staðsetning færa töluna til í báðar áttir.

Söluverð og fasteignamat

Gerum greinarmun hér. Fasteignamat er ekki það sama og söluverð. Síðasti dálkurinn í póstnúmeratöflunni sýnir miðgildi þess hversu hátt kaupverð lá yfir fasteignamatinu sem gilti þegar kaupin voru gerð.

Í póstnúmeri 220 var það 10% og í 221 var það 9,3%, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Póstnúmerin eru því mjög lík að þessu leyti. Samkvæmt fasteignamatsskýrslu HMS byggir fasteignamat á fyrri kaupsamningum, og fasteignamat 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Það er því baksýnisspegill, ekki framrúða. Ef þú horfir eingöngu á matið vanmetur þú líklega hvað eignin selst á, í hvoru póstnúmerinu sem er.

Er 220 þá betri kaup?

Einhver gæti sagt að lægra miðgildi geri póstnúmer 220 að hagstæðari kosti. Það getur verið rétt, en ekki sjálfkrafa. Lægra miðgildi endurspeglar breiðara úrval, þar á meðal ódýrari eignir sem gætu þarfnast endurbóta. Dýrari endinn er á svipuðu róli í báðum póstnúmerum. Með öðrum orðum skiptir eignin sjálf meira máli en póstnúmerið þegar upp er staðið.

Algengar spurningar

Hvað kostar fermetrinn í Hafnarfirði?

Miðgildi fermetraverðs alls íbúðarhúsnæðis var 760.157 krónur á fermetra, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði, byggt á 1.898 þinglýstum sölum. Það er 3,4% yfir miðgildi landsins.

Er póstnúmer 221 dýrara en 220?

Já, að miðgildi. Miðgildið var 772.791 krónur á fermetra í 221 en 711.575 krónur í 220, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Efri fjórðungsmörkin eru hins vegar nánast þau sömu, svo munurinn liggur í ódýrari endanum.

Hvaðan koma tölurnar?

Úr kaupskrá HMS, sem byggir á þinglýstum kaupsamningum um íbúðarhúsnæði. Fermetraverð er kaupverð deilt með stærð eignar í fermetrum, og allar tölur hér eru miðgildi, ekki meðaltöl.

Byrjum á gögnunum

Póstnúmerin tvö eru lík að ofan en ólík að neðan, og meðaltal bæjarins segir þér lítið um þína eign. Byrjum á gögnunum sem eiga við hana sjálfa.

Skoðaðu nánari tölur fyrir Hafnarfjörð. Átt þú eign í Hafnarfirði og vilt vita hvar hún liggur í þessum tölum? Verðmat Eignaskanna gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk. Það byggir á kaupskrá HMS og fasteignamati eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr., en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 3 ábendingar, 2026-10-29.