Fasteignaverð á Akureyri miðað við Reykjavík: Hvað færðu marga fermetra?

Ímyndaðu þér að þú sért með sömu upphæð í Reykjavík og á Akureyri. Í Reykjavík fæst fyrir hana ákveðinn fjöldi fermetra. Á Akureyri fást fleiri. Spurningin er bara hve mörgum fleiri.

Svarið í stuttu máli: Fasteignaverð á Akureyri er töluvert lægra en í Reykjavík. Samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði var miðgildi fermetraverðs íbúðarhúsnæðis 648.374 krónur á fermetra í Akureyrarbæ en 804.598 krónur í Reykjavíkurborg. Fyrir verð 100 fermetra íbúðar í fjölbýli í Reykjavík færðu um 119 fermetra á Akureyri.

Akureyri og Reykjavík hlið við hlið

Skoðum málið. Samkvæmt kaupskrá HMS fyrir tímabilið 2024 til 2026 liggja 1.233 sölur á bak við tölu Akureyrarbæjar og 6.463 sölur á bak við tölu Reykjavíkurborgar. Miðgildi landsins alls var 734.848 krónur á fermetra. Reykjavík liggur 9,5% yfir því, Akureyri 11,8% undir.

Heildartalan er þó gróf. Hún blandar saman blokkaríbúðum, raðhúsum og einbýlishúsum. Hér er hver tegund sýnd sér, miðgildi fermetraverðs samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði:

Taktu eftir tvennu. Í báðum sveitarfélögum er fjölbýli dýrast á fermetra og einbýli ódýrast. Og bilið milli bæjanna er minnst í sérbýli en mest í einbýli.

Af hverju dugar heildartalan ekki?

Einhver gæti sagt að nóg sé að bera saman tvær heildartölur og málið sé leyst. En samsetning markaðarins er ólík. Í Reykjavík voru 5.792 af 6.463 sölum í fjölbýli. Á Akureyri voru 867 af 1.233 sölum í fjölbýli, og hlutfallslega fleiri sölur í sérbýli og einbýli.

Þetta er eins og að bera saman meðalverð í tveimur matvöruverslunum þar sem önnur selur mest af nammi og hin mest af kartöflum. Verðmunurinn segir þá jafn mikið um innkaupakörfuna og um verslunina. Ef þú ætlar að bera saman, berðu saman sömu vöru í sömu stærð.

Gerum greinarmun hér. Talan er miðgildi sveitarfélagsins, ekki verð eignarinnar sem þú skoðar. Stærð skiptir miklu, því litlar íbúðir eru að jafnaði dýrari á hvern fermetra en stórar. Þess vegna er réttari leið að skoða stærðarflokkana.

Hvað færðu marga fermetra fyrir sama verð?

Hér eru íbúðir í fjölbýli, miðgildi fermetraverðs eftir stærðarflokkum samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Heildarverðið fæst með því að margfalda stærðina með miðgildi flokksins og námunda.

Snúum dæminu við. Íbúð upp á 70 fermetra í Reykjavík kostar um 62,9 m.kr. á miðgildi síns flokks. Á Akureyri, í flokknum 80 til 120 fermetrar, dugar sú upphæð fyrir um 99 fermetrum. Og 100 fermetra íbúð í Reykjavík, um 75,8 m.kr., jafngildir um 119 fermetrum á Akureyri.

Sama upphæð, 70 fermetrar fyrir sunnan. Sama upphæð, tæplega 100 fermetrar fyrir norðan. Það er heilt herbergi, og oft gott betur.

Einn fyrirvari. Í flokknum 120 til 160 fermetrar á Akureyri eru aðeins 49 sölur og dreifingin er breið: Neðri fjórðungsmörkin eru 481.586 krónur á fermetra og þau efri 780.895 krónur. Talan fyrir 140 fermetra íbúð er því óvissari en hinar.

Sérbýli og einbýli

Sama mynstur sést í stærri eignum, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði:

• Sérbýli, 140 fermetrar (flokkurinn 120 til 160). Í Reykjavík er miðgildið 787.321 krónur á fermetra, sem gerir um 110,2 m.kr. Á Akureyri er það 639.148 krónur á fermetra, sem gerir um 89,5 m.kr.
• Einbýli, 180 fermetrar (flokkurinn 160 til 200). Í Reykjavík er miðgildið 751.282 krónur á fermetra, sem gerir um 135,2 m.kr. Á Akureyri er það 597.575 krónur á fermetra, sem gerir um 107,6 m.kr.

Í einbýlinu munar þannig tæpum 28 m.kr. á dæmigerðu húsi af sömu stærð.

Póstnúmerin innan Akureyrar

Akureyri er ekki einsleit heldur. Í póstnúmeri 600 var miðgildi fermetraverðs 658.013 krónur út frá 744 sölum, en í póstnúmeri 603 var það 633.389 krónur út frá 479 sölum, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði.

Þar sést líka annað. Miðgildi kaupverðs var 13,2% yfir fasteignamati í 600 og 14,7% yfir því í 603. Til samanburðar var sama tala 8,1% í póstnúmeri 105 í Reykjavík. Hér er greinarmunurinn mikilvægur: Fasteignamat er ekki söluverð. Samkvæmt fasteignamatsskýrslu HMS byggir fasteignamat á fyrri viðskiptum og fasteignamat 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Ef þú horfir aðeins á fasteignamatið á Akureyri gætirðu því vanmetið hvað eignin selst á.

Það sem tölurnar segja ekki

Staðreyndin er sú að lægra fermetraverð er ekki sama og ódýrara líf. Ástand, byggingarár, vinna, skóli og ferðir suður skipta einnig máli, og það sést ekki í miðgildinu.

Ekki er allt gull sem glóir, en það er heldur ekki allt dýrt sem kostar. Hagstætt verð á Akureyri getur verið raunverulegt tækifæri, svo lengi sem þú lætur skoða ástand eignarinnar og ræðir fjármögnun við lánveitanda áður en þú gerir tilboð. „Þetta reddast“ er ekki áætlun. Löggiltur fasteignasali á svæðinu þekkir götur og hús sem tölfræðin nær ekki utan um.

Algengar spurningar

Hversu miklu ódýrara er að kaupa á Akureyri en í Reykjavík?

Miðgildi fermetraverðs íbúðarhúsnæðis var 648.374 krónur á Akureyri og 804.598 krónur í Reykjavík, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Fyrir 100 fermetra íbúð í fjölbýli munar um 12,0 m.kr. á miðgildum stærðarflokksins.

Eru nágrannasveitarfélög Akureyrar ódýrari?

Ekki endilega. Í Hörgársveit var miðgildið 682.425 krónur á fermetra og í Eyjafjarðarsveit 637.776 krónur. Á bak við þær tölur eru þó aðeins 58 og 33 sölur, og því sveiflast þær meira.

Hvaðan koma tölurnar?

Úr kaupskrá HMS, sem byggir á þinglýstum kaupsamningum um íbúðarhúsnæði. Fermetraverð er kaupverð deilt með stærð eignar í fermetrum, og allar tölur hér eru miðgildi, ekki meðaltöl.

Gerum samanburðinn rétt

Flutningur norður getur gefið þér fleiri fermetra fyrir sömu krónur, en aðeins ef þú berð saman sömu tegund í sömu stærð. Gerum samanburðinn rétt.

Skoðaðu nánari tölur fyrir Akureyrarbæ og Reykjavíkurborg. Ef þú átt eign fyrir sunnan og vilt vita hvað hún gæti lagt í púkkið, gefur verðmat Eignaskanna áætlað verðbil, neðri og efri mörk, byggt á kaupskrá HMS og fasteignamati. Verðmat kostar 490 kr., en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 3 ábendingar, 2026-10-25.