Eru litlar íbúðir dýrari á fermetra? Þetta segja kaupsamningarnir

Litla stúdíóíbúðin kostar meira á hvern fermetra en rúmgóð íbúð með fjórum herbergjum í sama stigagangi. Það hljómar öfugsnúið, en tölurnar standa fastar fyrir.

Stutta svarið er já: Litlar íbúðir eru að jafnaði dýrari á fermetra en stórar. Samkvæmt kaupskrá HMS, síðustu 24 mánuði, lækkar miðgildi fermetraverðs nokkuð stöðugt eftir því sem íbúðin stækkar, og munurinn á minnstu og stærstu flokkunum er umtalsverður.

Hvað sýna tölurnar?

Spólum beint í gögnin. Síða Reykjavíkurborgar skiptir fjölbýli í stærðarflokka og sýnir miðgildi fermetraverðs fyrir hvern þeirra. Svona lítur það út, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði, tímabilið 2024 til 2026:

Lestu dálkinn lengst til hægri að ofan og niður. Minnsti flokkurinn ber hæsta fermetraverðið, og það lækkar jafnt og þétt niður eftir töflunni. Munurinn á minnstu íbúðunum og þeim í flokknum 120 til 160 fermetrar er meira en 340 þúsund krónur á hvern fermetra. Það er ekki smávægilegt frávik, það er skýr lína.

Taktu samt eftir að línan er ekki alveg bein. Flokkurinn 160 til 200 fermetrar er aðeins dýrari á fermetra en flokkurinn fyrir neðan hann. Það minnir á að fjöldinn skiptir máli: Á bak við þann flokk eru 170 sölur, en 2.446 á bak við flokkinn 80 til 120. Fleiri sölur gefa stöðugri tölu.

Af hverju eru litlar íbúðir dýrari á fermetra?

Mergur málsins er þessi: Sumt kostar það sama hvort sem íbúðin er stór eða lítil.

Eldhús þarf innréttingu, tæki og lagnir. Baðherbergi þarf flísar, blöndunartæki og vatnslögn. Þessir hlutar kosta svipað í 40 fermetra íbúð og í 140 fermetra íbúð. Í litlu íbúðinni dreifist kostnaðurinn á fáa fermetra, svo verðið á hvern fermetra verður hátt. Í stóru íbúðinni dreifist sami kostnaður á marga fermetra, og þá lækkar fermetraverðið.

Hugsaðu um þetta eins og pitsu. Þú borgar fast verð fyrir botninn og ostinn hvort sem sneiðarnar verða sex eða tólf. Fleiri sneiðar þýða lægra verð á hverja sneið, þótt heildin kosti meira. Eldhús og bað eru botninn, fermetrarnir eru sneiðarnar.

Við þetta bætist eftirspurn. Litlar íbúðir henta mörgum, til dæmis fyrstu kaupendum, fólki sem minnkar við sig og þeim sem kaupa til útleigu. Þegar margir sækjast eftir sömu eignunum styður það við verðið.

Gildir þetta líka utan Reykjavíkur?

Einhver gæti sagt að þetta sé bara reykvískt fyrirbæri. En munstrið kemur fram víðar. Berum saman þrjú sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu, fjölbýli, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði:

Í öllum þremur eru minnstu íbúðirnar yfir milljón krónum á fermetra, en flokkurinn 120 til 160 fermetrar vel undir því. Staðreyndin er sú að þetta er almennt einkenni markaðarins, ekki tilviljun í einu póstnúmeri.

Hvað þýðir þetta í krónum?

Tökum smá dæmi. Fermetraverð segir aðeins hluta sögunnar. Það sem þú borgar í raun er fermetraverð margfaldað með stærð.

Fyrir 45 fermetra íbúð í Reykjavík á miðgildi minnsta flokksins, 1.058.587 krónur á fermetra, gefur það um 47,6 m.kr. Ef sama íbúð væri verðlögð á fermetraverði flokksins 80 til 120 fermetrar, 757.617 krónur, væri hún um 34,1 m.kr. Munurinn, rúmlega 13 m.kr., er einmitt álagið sem litla stærðin ber.

Þetta er ástæðan fyrir því að þú átt alltaf að nota stærðarflokkinn sem passar við eignina, ekki heildartöluna fyrir tegundina. Ef lítil íbúð er borin saman við meðaltal allra íbúða lítur hún út fyrir að vera ódýr á fermetra, þótt hún sé það ekki.

Hvað þýðir þetta fyrir verðmat?

Þegar þú metur eign skiptir stærðin tvennu máli. Hún ræður því hve marga fermetra þú ert með, og hún ræður því á hvaða fermetraverði þeir fermetrar liggja. Að taka aðeins tillit til annars leiðir þig afvega.

Þess vegna skiptir máli að verðmat lesi rétta stærðarflokkinn. Áætlun sem byggir á heildarmiðgildi fyrir tegund getur vanmetið litla íbúð og ofmetið stóra. Góð áætlun notar flokkinn sem eignin fellur í, ásamt staðsetningu, tegund og byggingarári.

Algengar spurningar

Eru litlar íbúðir alltaf dýrari á fermetra?

Að jafnaði já, en ekki í hverju einasta tilviki. Miðgildið lækkar með stærð, en ástand, staðsetning og byggingarár geta vegið á móti. Tölurnar lýsa dæmigerðri sölu, ekki einstakri eign.

Á ég þá frekar að kaupa stærra til að fá ódýrari fermetra?

Lægra fermetraverð þýðir ekki lægri heildarupphæð. Stærri íbúð kostar meira í krónum talið þótt hver fermetri sé ódýrari. Veldu stærð eftir þörf og greiðslugetu, ekki eftir fermetraverðinu einu.

Hvaðan koma þessar tölur?

Úr kaupskrá HMS, sem byggir á þinglýstum kaupsamningum. Tölurnar hér eru miðgildi fermetraverðs síðustu 24 mánuði, tímabilið 2024 til 2026.

Hvað er miðgildi fermetraverðs?

Fermetraverð er kaupverð deilt með stærð eignar í fermetrum. Miðgildið er salan sem lendir í miðjunni þegar öllum sölum er raðað eftir fermetraverði, svo helmingur fór á lægra verði og helmingur á hærra.

Finndu réttu töluna fyrir þína íbúð

Byrjum á gögnunum. Litlar íbúðir eru dýrari á fermetra, en það sem þú borgar ræðst af réttum flokki á réttum stað.

Opnaðu yfirlitið um fasteignaverð og finndu stærðarflokkinn þinn, eða fáðu verðmat Eignaskanna sem gefur áætlað verðbil, neðri og efri mörk, eftir sveitarfélagi, póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr., en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 1 ábending, 2026-10-25.