Dýrustu póstnúmer Reykjavíkur: Hvar er fermetrinn dýrastur?

Dýrasta póstnúmer Reykjavíkur er ekki 101. Miðborgin lendir í öðru sæti, og bilið á milli efsta og neðsta póstnúmers borgarinnar er meira en margir halda.

Stutta svarið er þetta: Samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði var miðgildi fermetraverðs hæst í 102, 970.762 krónur á fermetra, og næsthæst í 101, 942.857 krónur. Lægst var það í 111, 644.807 krónur á fermetra, og í 109, 653.867 krónur.

Taflan yfir dýrustu póstnúmer Reykjavíkur

Tölurnar koma úr kaupskrá HMS og ná yfir þinglýsta kaupsamninga um íbúðarhúsnæði síðustu 24 mánuði, tímabilið 2024 til 2026. Fermetraverð er kaupverð deilt með stærð eignar í fermetrum. Í gögnunum eru tólf póstnúmer innan Reykjavíkurborgar og á bak við hvert þeirra standa minnst 145 sölur.

Taflan raðar þeim eftir miðgildi, ekki meðaltali. Fjórðungsmörkin sýna bilið sem helmingur sala lenti á: Fjórðungur sala var undir neðri mörkunum og fjórðungur yfir þeim efri.

Til samanburðar var miðgildið í Reykjavíkurborg í heild 804.683 krónur á fermetra, byggt á 6.438 sölum, og 734.754 krónur á landinu öllu. Sex póstnúmer liggja yfir miðgildi borgarinnar. Aðeins tvö, 109 og 111, liggja undir landsmiðgildinu.

Taktu líka eftir fjöldanum í 102. Þar standa 146 sölur á bak við efsta sætið, á móti 861 í 101. Fáar sölur gera töluna viðkvæmari: Nokkrar óvenjulegar eignir geta fært miðgildið til.

Fermetraverð í 101 og 107

Skoðum málið. Miðborgin, 101, er með langflestar sölur af efstu póstnúmerunum. Miðgildið þar var 942.857 krónur á fermetra. Neðri fjórðungsmörkin voru 829.694 krónur á fermetra og efri mörkin 1.055.456 krónur.

Vesturbærinn, 107, er í þriðja sæti með miðgildi upp á 873.522 krónur á fermetra, byggt á 421 sölu. Bilið þar var 778.146 til 955.725 krónur. Sjáðu efri mörkin: Þau eru hærri en miðgildið í 101. Fjórðungur sala í 107 fór því á hærra fermetraverði en miðjusalan í miðborginni.

Tökum smá dæmi. Hvað þýða þessar tölur fyrir 80 fermetra íbúð? Síðasti dálkurinn er einfaldur útreikningur, miðgildið margfaldað með 80.

Munurinn á efsta og neðsta póstnúmerinu er um 26,1 m.kr. fyrir sama fjölda fermetra, innan sama sveitarfélags.

Dreifingin segir meira en miðjan

Hugsaðu þér biðröðina í bakaríinu á laugardagsmorgni, nema hvað í röðinni standa seldar íbúðir og þeim er raðað eftir fermetraverði. Miðgildið er íbúðin sem stendur í miðri röðinni. Fjórðungsmörkin eru íbúðirnar sem standa fjórðung og þrjá fjórðu inn í hana.

Bilin skarast mikið. Í 103 er breiðasta bilið, frá 688.259 til 968.912 krónur á fermetra. Neðri mörkin þar eru lægri en neðri mörkin í 113, sem voru 695.518 krónur, þótt miðgildið í 103 sé mun hærra. Í hina áttina náðu efri fjórðungsmörkin í 109, 722.513 krónur á fermetra, upp fyrir neðri mörkin í 104, 112 og 113.

Mergur málsins er þessi: Póstnúmerið segir þér hvar miðjan liggur, ekki hvar þín eign lendir. Miðgildið segir ekkert um ástand eignarinnar. Miðgildið segir ekkert um hæðina, útsýnið eða hvort baðherbergið var tekið í gegn nýlega. Ekki er allt gull sem glóir, og ekki er allt ódýrt sem stendur neðarlega í töflunni.

Af hverju er fermetrinn dýrastur í miðjunni?

Einhver gæti sagt að skýringin sé einföld, staðsetningin. Hún skiptir vissulega máli, en samsetning eignanna sem seljast gerir það líka. Litlar íbúðir eru dýrari á hvern fermetra. Í Reykjavík í heild var miðgildi fjölbýlis undir 50 fermetrum 1.058.587 krónur á fermetra, en 717.017 krónur í fjölbýli sem er 120 til 160 fermetrar, samkvæmt sömu kaupskrá.

Gögnin okkar sundurliða ekki stærð eftir póstnúmerum, svo við getum ekki sagt hve mikið þetta skýrir. En póstnúmer þar sem margar litlar íbúðir seljast fær hærra miðgildi en póstnúmer með stærri eignum, jafnvel þótt staðsetningin væri sambærileg. Hafðu það í huga áður en þú dregur ályktanir.

Kaupverð og fasteignamat eftir póstnúmerum

Gerum greinarmun á hugtökum: Fasteignamat er ekki kaupverð. HMS reiknar fasteignamat einu sinni á ári út frá fyrri viðskiptum, og fasteignamat 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Kaupskráin sýnir hvernig kaupverð stóð miðað við það mat sem gilti þegar kaupin voru gerð.

Í öllum tólf póstnúmerunum var miðgildi kaupverðs yfir fasteignamati. Mest var frávikið í 110, 10,4%, og minnst í 103, 5,6%. Í 101 var það 7,6% og í 107 8,2%. Þetta eru miðgildi, svo einstakar eignir seldust bæði ofar og neðar.

Algengar spurningar

Hvert er dýrasta póstnúmer Reykjavíkur?

Póstnúmer 102, með miðgildi upp á 970.762 krónur á fermetra samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Þar standa þó aðeins 146 sölur á bak við töluna, en 861 á bak við 101, sem er í öðru sæti með 942.857 krónur á fermetra.

Hvert er fermetraverð í 107?

Miðgildið var 873.522 krónur á fermetra síðustu 24 mánuði, samkvæmt kaupskrá HMS. Neðri fjórðungsmörkin voru 778.146 krónur á fermetra og efri mörkin 955.725 krónur.

Segir miðgildi póstnúmers til um verð einstakrar íbúðar?

Nei. Það segir hvar miðjan lá í þeim sölum sem urðu, ekki hvað tiltekin eign selst á. Tegund, stærð, ástand og byggingarár skipta líka máli. Verðmat Eignaskanna gefur áætlað verðbil, en það kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Byrjum á gögnunum

Röðunin er skýr, en hún er upphafið, ekki svarið. Síða Reykjavíkurborgar sýnir miðgildi og fjölda sala í borginni, og yfirlitið um fasteignaverð nær yfir fleiri sveitarfélög.

Póstnúmerið segir hvar miðjan liggur, en þín eign á skilið sitt eigið mat. Þegar þú vilt sjá hvar hún lendir gefur verðmat Eignaskanna áætlað verðbil, neðri og efri mörk, byggt á þinglýstum kaupsamningum eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 0 ábendingar, 2026-10-25.