Fasteignaverð í Vestmannaeyjum: Hvað fæst fyrir krónuna úti í Eyjum?

Herjólfur rennur inn í höfnina, Heimaklettur gnæfir yfir og þú ert með fasteignavefinn opinn í símanum. Verðin virðast lág. Of lág? Eða er þetta einfaldlega það sem eignir kosta úti í Eyjum?

Stutta svarið er þetta: Fasteignaverð í Vestmannaeyjum er langt undir landsmiðgildinu. Samkvæmt kaupskrá HMS, síðustu 24 mánuði, var miðgildi fermetraverðs í Vestmannaeyjabæ 464.602 krónur á fermetra, sem er 36,8% lægra en á landinu öllu, þar sem miðgildið var 735.385 krónur á fermetra.

Vestmannaeyjar í samhengi

Hversu margar sölur standa á bak við töluna? Nógu margar til að taka mark á henni. Á tímabilinu 2024 til 2026 voru 221 þinglýstur kaupsamningur um íbúðarhúsnæði í Vestmannaeyjabæ, samkvæmt kaupskrá HMS. Landstalan byggir á 18.412 sölum.

Allar tölurnar eru miðgildi, ekki meðaltöl, og koma úr kaupskrá HMS fyrir síðustu 24 mánuði. Eyjar eru á Suðurlandi á landakortinu, en í verði standa þær nokkuð frá Árborg og stærri byggðunum á fastalandinu.

Fjölbýli eða einbýli?

Heildartalan blandar saman ólíkum eignum. Hér eru tvær algengustu tegundirnar í Vestmannaeyjabæ sýndar sér, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði:

Sérbýli, það er raðhús og parhús, er ekki sýnt sérstaklega í gögnunum. Takið eftir bilinu í fjölbýlinu: Fjórðungur íbúða seldist undir 434.537 krónum á fermetra og fjórðungur yfir 655.080 krónum. Það er breitt bil, og ástand, staðsetning og útsýni ráða miklu um hvar eign lendir innan þess.

Af hverju er einbýlið ódýrara á fermetra? Þetta er eins og með kaffi: Stóri pokinn er ódýrari á grammið en sá litli, þótt hann kosti meira við kassann. Einbýlishús eru stærri, og hver viðbótarfermetri kostar minna en sá fyrsti.

Verðið eftir stærð eignar

Tökum smá dæmi. Hér er miðgildi fermetraverðs eftir stærðarflokkum í Vestmannaeyjabæ, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Áætlað verð er stærðin margfölduð með miðgildi flokksins, námundað.

Mynstrið er skýrt: Minni íbúðir kosta meira á hvern fermetra. Í minnstu flokkunum eru sölurnar þó fáar, svo hver einstök sala getur hreyft miðgildið. Þetta eru viðmið, ekki verðmiði á eignina sem þú ert að skoða.

Krónan í Eyjum og á fastalandinu

Hversu langt nær krónan þá? Berum saman sams konar eignir, það er íbúðir í fjölbýli sem eru 80 til 120 fermetrar, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði.

• Vestmannaeyjabær: Miðgildið var 484.649 krónur fyrir hvern fermetra, eða um 48,5 m.kr. fyrir 100 fermetra.
• Sveitarfélagið Árborg: Miðgildið var 644.820 krónur fyrir hvern fermetra, eða um 64,5 m.kr. fyrir 100 fermetra.
• Reykjavíkurborg: Miðgildið var 759.023 krónur fyrir hvern fermetra, eða um 75,9 m.kr. fyrir 100 fermetra.

Munurinn á dæmigerðri 100 fermetra íbúð er því um 16,0 m.kr. miðað við Árborg og um 27,4 m.kr. miðað við Reykjavík.

Einhver gæti sagt að lágt verð hljóti að þýða lakari eignir. En fermetraverð mælir ekki gæði, það mælir hvað fólk greiddi á þessum markaði. Sumt sést samt ekki í miðgildinu: Ferðir til og frá eyjunni, atvinna og viðhald eignarinnar skipta öll máli fyrir heildarmyndina. Ekki er allt gull sem glóir, og ekki er heldur allt ódýrt sem lítur út fyrir að vera það.

Söluverð langt yfir fasteignamati

Hér er talan sem kemur flestum á óvart. Fyrst þarf að gera greinarmun, því fasteignamat er ekki söluverð.

Í póstnúmeri 900 var miðgildi söluverðs 24,5% yfir því fasteignamati sem gilti þegar kaupin voru gerð, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Í póstnúmeri 800 á Selfossi var sama tala 4,8%. Með öðrum orðum: Í Eyjum seljast eignir mun lengra yfir matinu.

Af hverju skiptir þetta þig máli? Samkvæmt fasteignamatsskýrslu HMS byggir fasteignamat á fyrri kaupsamningum og er ekki leiðandi vísir, og fasteignamat 2026 miðast við verðlag í febrúar 2025. Ef þú miðar tilboðið þitt eingöngu við matið gætirðu verið langt frá því sem eignir í Eyjum seljast raunverulega á.

Algengar spurningar

Hvað kostar fermetrinn í Vestmannaeyjum?

Í póstnúmeri 900 var miðgildi fermetraverðs 466.132 krónur á fermetra, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Fjórðungur eigna seldist undir 399.508 krónum á fermetra og fjórðungur yfir 565.823 krónum.

Er einbýli ódýrara en fjölbýli í Eyjum?

Á fermetra talið, já. Miðgildið var 413.761 krónur á fermetra í einbýli en 505.281 krónur í fjölbýli, samkvæmt kaupskrá HMS síðustu 24 mánuði. Heildarverðið er samt oftast hærra fyrir einbýli, því húsin eru stærri.

Dugar fasteignamatið sem viðmið fyrir tilboð?

Það er eitt viðmið af mörgum, en í Eyjum hefur söluverð verið vel yfir matinu. Kaupsamningar um sambærilegar eignir segja meira. Fyrir sjálft tilboðið og fjármögnunina er best að ræða við löggiltan fasteignasala og lánveitanda.

Gerum betur en að giska

Fasteignaverð í Vestmannaeyjum er lágt miðað við landið, en eignir þar seljast langt yfir fasteignamati. Miðgildið eitt og sér segir þér því ekki hvað tiltekin eign kostar, og það gerir matið ekki heldur. Tæklum þetta með gögnum áður en tilboðið fer af stað.

Skoðaðu nánari tölur fyrir Vestmannaeyjabæ. Ef þú vilt sjá hvar ákveðin eign liggur gefur verðmat Eignaskanna áætlað verðbil, neðri og efri mörk, byggt á kaupskrá HMS og fasteignamati eftir póstnúmeri, tegund, stærð og byggingarári. Verðmat kostar 490 kr. og kemur ekki í stað formlegs verðmats löggilts fasteignasala.

Greinin er skrifuð með aðstoð gervigreindar (Claude frá Anthropic) í rödd Adda, byggð á opinberum gögnum og lesin yfir með GreynirCorrect frá Miðeind. Hún er almenn fræðsla og kemur ekki í stað ráðgjafar löggilts fasteignasala. Yfirlestur: GreynirCorrect (reynir-correct 4.2.0), engin villa, 6 ábendingar, 2026-11-05.